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前三季度萧山土拍“出货”450.2亿元

更多资讯请访问萧山房产网www.xsqfc.com    文章类型: 楼市快讯         点击数:165 加入时间:2019/10/31 9:20:14

  步入10月,2019年已然走过四分之三。据统计,在过去的这3个季度,杭州十区共计出让208宗地块,总出让金2184.2亿元,杭州主城区以1082.1亿元的成交额位列第一,萧山则以450.2亿元的成交总量,紧随其后。

  据统计,在今年上半年,萧山共计出让了31宗土地,其中包括20宗涉宅用地,10宗商业用地,以及1宗人才专项租赁住房用地。

  从地块出让的时间分布来看,1—3月,萧山主推商业商务类用地,直到3月29日,由1宗市北商住用地以及2宗戴村住宅用地正式打开了萧山涉宅用地出让的“序幕”;4—6月成交14宗地块,涉宅用地占8宗;7—9月,萧山土地市场迎来宅地出让潮,成功出让的10宗地块中,仅1宗为人才租赁用地。

  市北、城南依旧为主力,滨江集团成为“补仓”大户

  从地块出让的区位分布来看,今年前三季度钱江世纪城、市北板块、南部新城依旧是萧山土地“供货”的主力,这三大板块共计为市场提供了20宗地块,约占总出让地块数量的三分之二。

  在这20宗地块中,商业用地占有较大比重,共出让9宗,其中5宗集中位于钱江世纪城,另有4宗分别位于萧山市北与南部新城。

  不过,这三个集中出货的板块,成交的涉宅用地依旧可圈可点。

  比如在3月29日出让的市北西单元兴议区块B—16地块(桂语听澜轩),就是今年萧山前三季度,房企自持面积比例位居第二的涉宅用地,该宗地块是由绿城以总价196994万元,拿地楼面价25768元/㎡竞得的,溢价率49.81%,需自持22%,该项目位于已售罄的翡翠之星公寓的东侧。

  此外,位于南部新城的区良种场区块地块,于2019年4月,由金帝以总价357154万元,楼面价10547元/㎡竞得。该地特别约定了需开发建设不小于10万㎡的集中式商业购物中心,且10年内不得整体转让。

  据规划,区良种场区块地块项目由商业区+住宅区组合而成,其中商业部分集中在地块的西侧,以“银泰百货MALL+金街+写字楼”建筑形态组合,地上建筑面积约13.1万㎡,地下一至三层建筑面积约9.9万㎡。其中,12万㎡的“银泰百货MALL”由金帝集团联手阿里旗下银泰商业共同打造,购物中心计划引进300余家知名品牌商户进驻。该购物中心将于2022年建成投用。在住宅方面,该项目规划有高层和合院。

  在今年前三季度的土拍中,德信、绿城、龙湖、新希望、中天、众安等多家开发商均有在萧山拿地。

  在这些开发商中,滨江集团无疑是首屈一指的“囤地”大户。据统计,今年1—9月,滨江集团共拿下3宗涉宅用地,1宗位于钱江世纪城,另2宗位于市北板块,深耕萧山的信念显而易见。

  除了拿地迅猛,滨江集团对这3宗地块的开发进程也相当迅速。比如今年7月,滨江集团以总价432980万元,楼面价31266元/㎡竞得的萧政储出【2019】26号,即世纪城核心区块单元SJC0305-03/04/05/06/09/11地块,目前暂定案名为御虹府,规划有高层,并配建幼儿园,以及养老配套等。

  值得一提的是,该宗地块不但是前三季度钱江世纪城唯一出让的涉宅用地,也是今年萧山前三季度的土地排名中,出让总价最高的一宗涉宅用地。此外滨江集团竞得的靠近风情大道,位于翡翠之星公寓南侧的市北西单元B—23地块,已暂定案名为拥翠府。

  南站新城、新街单元“兴起”,镇街板块“价值洼地”凸显

  在近两年的土地拍卖中,南站新城板块与新街板块作为“新生力量”不可忽视。今年前三季度,南站新城板块已相继出让了3宗涉宅用地,且有2宗地块在竞拍当天双双达到封顶价,进入竞报自持面积比例阶段。

  6月24日,萧山土地市场年中“收官战”的当天,南站新城同期出让了两宗靠近地铁5号线的“姊妹”地块。其中杭州南站综合交通枢纽区D—56地块,由本土房企众安在经过49轮拉锯后,以总价164160万元,楼面价16460元/㎡竞得,溢价率29.61%,需自持16%;紧邻的杭州南站综合交通枢纽区D—60地块,则由赞成以总价100822万元,楼面价16496元/㎡竞得,溢价率29.89%,需自持15%。

  纵观火车南站板块内在售以及待售的项目,一条金城路上的“人居线”便能跃然于眼前。

  目前,板块内在售的金宸玖和府,世宸名府均“驻扎”于金城路沿线,此外在今年4月12日,由龙湖以总价135427万元,拿地楼面价19433元/㎡竞得的靠近地铁五号线通惠中路站(在建)的杭州市铁路萧山站综合交通枢纽区A—47—2地块,同样“面朝”金城路。

  据统计,今年1—9月出让的涉宅地块中,共有6宗地块有自持面积,除了1宗由绿城竞得的市北西项目外,其他5宗分别位于南站新城、新街、瓜沥,以及新塘单元,可以说萧山镇街板块的“洼地”价值逐渐开始被房企进一步挖掘。

  9月底,瓜沥出让的今年首宗位于核心区的商住用地——瓜沥镇新区05-16/05-20地块,是前三季度土拍的“黑马”,稳坐拿地自持面积比榜首。该宗地块由赞成以上限价格37761万元竞得,楼面价5162元/㎡,溢价率29.05%,自持面积比例为41%。

  此外,由保利在今年的5月9日以总价386097万元,拿地楼面价18194元/㎡竞得的萧山城区新街单元E—06地块,就需自持5%。值得一提的是,该宗宅地,是去年3月30日以来,时隔一年多,新街板块再次出让的一宗涉宅类用地。而新塘单元,由万科以上限价格331243万元竞得的地铁5号线停车场盖下区地块,楼面价14275元/㎡,溢价率29.78%,自持面积比例为4%。

  楼市调控不断升级,学校、公租房等配建加快区位配套

  今年杭州的土地市场的调控,已从地块最高溢价率延伸到了未来商品房的销售均价调控上,可以说是“双管齐下”调控了楼市的“面粉价”与“面包价”。

  在今年土地拍卖中,可以发现涉宅用地的封顶溢价率从50%调整为30%,之后便锁定价格,转入竞报自持面积比例。

  另外,从7月开始,萧山出让的地块在挂牌时就明确了未来商品住房的毛坯销售均价、毛坯销售最高单价,以及装修均价的上限。

  比如由保利以总价365834万元,楼面价24081元/㎡竞得的市北东单元F—03地块,就明确了地块所建商品住房毛坯销售均价不高于34000元/㎡,且毛坯销售最高单价不高于37400元/㎡。如实施装修销售的,装修价格不高于3500元/㎡。由此可折算出,未来项目的精装销售均价将不高于37500元/㎡。

  值得一提的是,该宗宅地南侧的万流新邸,项目当时拿地价为30816元/㎡,溢价率81.26%。

  可以说该调控在一定程度上,抑制了土地市场过热的同时,也明确了未来2—3年内板块的商品住房销售的价格预期。

  在今年前三季度的土地出让中,涉宅用地附加如代建学校、公租房、道路等配套的特别约定已成为土地市场的“常规套餐”。

  据统计,在今年1—9月出让的20宗涉宅用地中,不少地块需要代建配套项目,这些项目分布于市北板块、南站新城、城南新城、戴村等板块。

  比如滨江集团竞得的钱江世纪城项目地块,就特别约定了需代建用地面积为12358㎡的18班幼儿园,需配建面积为8311㎡的公园绿地(附建地下公共停车场),配建面积为923㎡的公园绿地,配建面积为27863㎡的道路等要求。

  再比如由德信在今年3月29日以总价124194万元,楼面价8018元/㎡竞得的戴村涉宅用地,特别约定了需要代建一处用地面积为7689㎡的幼儿园,以及配建面积为8860㎡的公租房。

  这些代建与配建项目,在一定程度上提高了开发商的拿地“门槛”,而幼儿园、小学等配套建设则受到市民欢迎和期待,因为这些学校不仅仅让该小区的业主能在家门口上学,也是辐射周边几个小区的教育配套,也让开发商作为参与者与“板块共成长”。


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出处:萧山日报数字报
 
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